Bei der Auswahl aller Anlageformen sind fünf Hauptpunkte zu beachten. Diese sind:
- Sicherheit von Kapital und Zinsen
- Zinssatz
- Konvertierbarkeit in Bargeld
- Aussicht auf Wertsteigerung
- Stabilität des Marktpreises. (Weitere Informationen unter diesem Link).
Unter Berücksichtigung dieser fünf allgemeinen Faktoren werden in diesem Kapitel Immobilienhypotheken als Anlageform diskutiert, die sowohl an die Bedürfnisse privater Fonds als auch an einen Geschäftsüberschuss angepasst sind.
Eine Immobilienhypothek oder eine Anleihe und Hypothek, wie sie manchmal genannt wird, besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen, einer Anleihe oder einem Versprechen, einen bestimmten Geldbetrag zu einem zukünftigen Zeitpunkt mit einem bestimmten Zinssatz pro Jahr zu zahlen, und einer Hypothek oder einem Treuhandvertrag, der das Eigentum an einer Immobilie überträgt, mit der Maßgabe, dass die Übertragung nichtig ist, wenn die Zinsen regelmäßig bezahlt und die Anleihe bei Fälligkeit zurückgezahlt wird. Vor dem Vorschuss auf die Sicherheit einer Hypothek ist es notwendig, festzustellen, ob das Eigentum an der Immobilie rechtmäßig auf den Hersteller der Hypothek übergeht; und während des Fortbestehens der Hypothek ist es notwendig, den Nachweis zu erbringen, dass die Steuern und Veranlagungen regelmäßig gezahlt werden, und im Falle einer verbesserten Immobilie auch die Feuerversicherung.
Die Sicherheit von Immobilienhypotheken hängt, ebenso wie die Sicherheit aller Verpflichtungen, von der Sicherheitsmarge ab, die den Betrag des Darlehens übersteigt. Bei Immobilienhypotheken kann die Höhe dieser Marge ohne große Schwierigkeiten bestimmt werden. Eine sorgfältige Bewertung der Immobilie durch einen Immobilienexperten ist nur notwendig. Es folgt jedoch nicht, weil sich gezeigt hat, dass eine Hypothek über erhebliches Eigenkapital verfügt, dass sie als Anlage vollkommen sicher ist, es sei denn, sie erfüllt auch eine andere Bedingung von großer Bedeutung. Eine Hypothek darf 50 Prozent des Verkaufswertes der verpfändeten Immobilie nicht überschreiten und dennoch eine schlechte Investition sein. In diesem Punkt geht es um einen ernsthaften Einwand gegen Immobilienhypotheken, der bisweilen unbemerkt bleibt.
Der Inhaber einer Hypothek ist im Hinblick auf die Wertveränderung einer Immobilie stark benachteiligt. Wenn der Wert der Immobilie, auf der er eine Hypothek hält, steigt, erhöht der zusätzliche Wert die Sicherheit des Darlehens, erhöht aber nicht das Kapital, das er investiert hat, während, wenn der Wert der Immobilie sinkt, nicht nur die Sicherheit proportional vermindert wird, sondern wenn die Wertminderung groß ist, ist der Inhaber häufig gezwungen, die Immobilie zu übernehmen und kann den Verlust des Kapitals erleiden. Mit anderen Worten, er erhält keinen direkten Nutzen aus einer Wertsteigerung der Immobilie, sondern muss den größten Teil des Risikos einer Wertminderung tragen.
Dies ist nicht der Fall bei Anlagen, die durch handelbare Wertpapiere mit wechselnden Marktnotierungen repräsentiert werden. Alle diese Wertpapiere, wie z.B. Eisenbahnschuldverschreibungen, werden gleichermaßen durch Wertveränderungen der Immobilie, die sie sichert, beeinflusst. Abgesehen von den Einflüssen der Geldmarktbedingungen steigen die Bahnanleihen mit zunehmendem Wert der Immobilie und sinken mit abnehmendem Wert. Ausgewählte Anleihen gewinnen in der Regel mit der Zeit an Wert, und alle diese Erhöhungen kommen direkt dem Inhaber zugute. Das Versäumnis von Immobilienhypotheken, ähnlich auf Wertveränderungen von Immobilien zu reagieren, benachteiligt den Inhaber einer Hypothek erheblich.
Aufgrund dieser Eigenschaft sollten Immobilienhypotheken nur dann erworben werden, wenn die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt ausgesprochen günstig sind. Der Käufer einer Hypothek sollte nicht nur eine ausreichende Sicherheitsmarge in dem jeweiligen Objekt haben, auf dem er Geld ausleiht, sondern er sollte auch davon überzeugt sein, dass die allgemeinen Immobilienwerte relativ niedrig sind, dass es keine unangemessenen Spekulationen gegeben hat und dass die Bedingungen eher einen Vorschuss als einen Rückgang der Immobilienpreise begünstigen.
Es liegen keine allgemeinen Zahlen vor, die den Grad der Sicherheit bei der Verzinsung von Immobilienhypotheken angeben würden. Bestimmte Klassen von Hypotheken, wie z.B. solche, die durch unbebaute Immobilien oder Wohnungen gesichert sind, bieten keine direkte Sicherheit der Zinszahlung außer der Gefahr der Zwangsvollstreckung. Andere Klassen, wie z.B. Hypotheken auf Geschäfte, Hotels oder Bürogebäude, sind oft durch hohe Einnahmen aus dem direkten Betrieb der verpfändeten Räumlichkeiten geschützt und stellen somit eine Sicherheit für die jährliche Zinszahlung dar. Der Schutzbereich ist in diesen Fällen sehr unterschiedlich, so dass keine allgemeine Schlussfolgerung gezogen werden kann.